Le Crédit Immobilier

Afin de mieux appréhender votre projet immobilier, OCCITANIE FINANCES vous apporte quelques notions concernant le crédit immobilier :

Les différents taux de crédits :

Le taux fixe :

Le taux est définit à la mise en place du contrat et demeure identique jusqu’à l’échéance. Vous avez toutefois la possibilité de moduler vos échéances (c’est-à-dire augmenter ou réduire la mensualité à date anniversaire).

Le taux variable sécurisé :

Le taux initial va être amené à évoluer à la baisse ou à la hausse dans la limite d’un plafond prédéfinit. Ce taux est généralement indexé sur l’Euribor et il offre l’avantage, en principe, d’être initialement moins élevé que le taux fixe.

Le taux variable non sécurisé :

Le taux initial est actualisé tout au long de la durée de vie du prêt sans aucunes limites concernant son évolution. Cependant, il peut être définit une période où le taux demeurera fixe. Cette solution offre l’avantage d’obtenir, en général, un taux de départ moins élevé que le taux fixe mais elle est soumise, de façon importante, aux risques conjoncturels.

Le TAEG (taux annuel effectif global) :

C’est le taux qui calcule le coût total de votre crédit. Il va inclure notamment les frais de dossier, les intérêts de crédit, l’assurance (obligatoire), le coût de la garantie…. mais attention, ce n’est pas toujours le reflet de votre mensualité de prêt.

Les types de prêts :

Les prêts « amortissables » :

C’est un prêt qui se caractérise par le remboursement, au fur et à mesure du temps, du capital ainsi que des intérêts. C’est le prêt le plus couramment utilisé par les organismes financiers.

Sous certaines conditions, ce prêt peut se décliner :

Le prêt « Libre »:

C’est un prêt qui vous laisse la liberté d’en faire un usage sans contrainte. Votre bien peut être occupé comme un résidence principale mais il peut aussi être loué (vide, meublé ou encore en location saisonnière).

Le prêt « Conventionné » :

C’est un prêt règlementé consenti par toutes les banques ayant passé une convention avec l’État. Il ouvre droit à l’Aide Personnalisée au Logement (APL). Il est destiné à financer la résidence principale.

Le prêt « PAS » (Prêt Accession Sociale) :

C’est un prêt règlementé uniquement destiné à financer la résidence principale. Il comporte l’avantage de bénéficier de certaines aides comme des frais d’hypothèques réduits, et dans le cadre de la construction, de l’exonération de la taxe foncière pendant les deux premières années. Son obtention nécessite l’autofinancement des frais hypothécaires et des frais de notaires et est soumise à condition de revenus que vous retrouverez sur : https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F22158/ .

Tableau des ressources basés sur l’année N-1
Nombre Plafonds de personnes du ménage	Plafonds de ressources Ile-de-France	Plafonds de ressources Zone 2
1	15 204 €	12 146 €
2	22 316 €	17 764 €
3	26 800 €	21 364 €
4	31 294 €	24 959 €
5	35 801 €	28 570 €
Supplément par personne	+ 4 498 €	+ 3 598 €

Les prêts « non amortissables » :

Le prêt relais :

C’est une avance que la banque vous octroie sur la future vente de votre bien immobilier afin de vous permettre d’envisager une nouvelle acquisition.

Ce prêt vous permet d’envisager dans le même temps, la vente de votre bien actuel et la réalisation de votre nouveau projet. Sa durée maximale est de 2 ans et vous avez la possibilité de différer ses échéances jusqu’à la vente de votre bien.

Le prêt in-finé :

L’objectif premier de ce prêt est d’optimiser sa défiscalisation. Il s’articule en deux parties :

Dans une premier temps, le paiement des intérêts du prêt tout au long de la durée.
Dans un deuxième temps : combiné à un placement qui in-finé (à la fin) permettra de solder le capital emprunté.

L’intérêt majeur de ce prêt est de payer, tout au long de la durée, des mensualités d’intérêts uniquement, qui vont être défiscalisées en
totalité.

Les différentes options des prêts :

Lorsque vous contractez un prêt, vous pouvez optez pour plusieurs options de remboursements :

A échéances constantes : Dans ce cas, le remboursement de votre prêt demeurera identique tout au long de la durée de l’emprunt.
A échéances modulables : Dans ce cas, le remboursement peut librement être augmenté et diminué à date anniversaire dans la limite d’un plafond et en fonction des volontés de l’emprunteur.
A échéances progressives : Dans ce cas, la modularité est prédéfinie, c’est-à-dire que progressivement dans le temps, votre mensualité va être amenée à évoluer (le taux reste, lui, identique).
Le différé d’amortissement : Il se caractérise par la possibilité, par l’emprunteur, de reporter le paiement des échéances dans la durée du prêt. Deux situations existent :
- Le Différé partiel : Dans ce cas, l’emprunteur va payer uniquement les intérêts du prêt. L’amortissement du capital sera reporté dans le temps.
- Le différé total : Dans ce cas, l’emprunteur ne va payer ni intérêt, ni capital ; sa mensualité totale sera reportée dans le temps.
Le lissage de la mensualité : Lorsque l’emprunteur cumule plusieurs prêts (1%, prêt mairie…), la banque à la possibilité d’aménager les différents prêts afin d’obtenir une mensualité constante durant toute la durée de l’emprunt.

De manière générale, Vous avez la possibilité de cumuler votre prêt bancaire à des prêts annexes (soumis à conditions) comme le « 1 % patronal », prêt mairie…

Les différentes garanties liées à votre emprunt :

Les garanties hypothécaires :

Elle sont établies par acte notarié et confèrent à l’organisme prêteur le droit d’ordonner la vente de votre bien à son profit, en cas de non-paiement des mensualités du crédit.

Le Privilège de Prêteur de Deniers (PPD): Cette garantie hypothécaire est retenue lorsque le prêt immobilier est destiné à l’achat d’un bien ancien ou achevé.
L’hypothèque conventionnelle : Cette garantie hypothécaire est retenue lorsque le PPD ne peut s’appliquer : C’est-à-dire lorsque le prêt immobilier est destiné à l’achat d’un bien neuf (construction, VEFA). Son coût est plus élevé que le PPD car des frais de publicité foncière sont supportés.

Les cautions d’organismes spécialisés ou mutualistes :

Son obtention est sous conditions de certains critères qualitatifs comme l’endettement, l’apport personnel ou encore le « reste à vivre »…, vous pouvez bénéficier de la caution d’un organisme spécialisé ou d’une mutuelle en remplacement d’une garantie hypothécaire. Cet organisme se portera caution de l’emprunteur et remboursera le prêt à la banque en cas de non-paiement, mais pourra ensuite se retourner contre l’emprunteur pour obtenir remboursement de la dette.

Cette garantie est moins onéreuse que l’hypothèque et ne nécessite pas la mise en place d’un acte notarié. Il est à noter qu’une partie des fonds peut être restituée au terme de l’emprunt.

L’assurance emprunteur :

Nécessaire à la souscription d’un prêt immobilier, l’assurance de prêt permet de couvrir l’emprunteur en cas notamment de décès, d’invalidité ou d’incapacité de travail. Le bénéficiaire du contrat est l’organisme prêteur :

La garantie Décès : en cas de décès de l’assuré, le capital restant dû indiqué dans le tableau d’amortissement sera remboursé à l’organisme prêteur fonction du pourcentage d’assurance souscrit.

La garantie PTIA (Perte Totale et Irréversible d’Autonomie) : c’est une incapacité physique ou mentale constatée et mettant l’assuré dans l’impossibilité définitive et absolue d’exercer toute activité rémunératrice ou tout acte de la vie courante. L’application de cette garantie entraîne, en général, comme le garantie décès, le remboursement du capital restant à devoir à la banque par la compagnie d’assurance.

La garantie ITT (Incapacité Totale de Travail) : l’incapacité temporaire totale de travail confère à l’assuré l’impossibilité , à la suite d’un accident ou d’une maladie, de se livrer à une activité professionnelle lui procurant temporairement, un gain ou un profit. Dans ce cas, la compagnie d’assurance prendra en charge les mensualités du prêt durant cette période. Une franchise (période de carence) est généralement appliquée (de 30 à 180 jours suivant la couverture choisie). La prestation peut être forfaitaire ou indemnitaire.

La garantie IPT (Invalidité Permanente Totale) : Elle intervient lorsque la personne assurée est, de façon définitive, incapable d’exercer son activité professionnelle ou toute activité (suivant les clauses du contrat) pouvant lui procurer un gain ou profit. Pour bénéficier de cette garantie, le taux d’invalidité devra être supérieur ou égal à 66%.

La garantie PE (Perte d’Emploi) : Elle intervient en cas de chômage suite à un licenciement et lorsque l’assuré perçoit une allocation chômage versée par le pôle emploi ou un organisme assimilé. Cette garantie cesse au soixante-cinquième anniversaire. Certaines compagnies offrent une garantie perte d’emploi indemnitaire, c’est-à-dire qu’il faut une perte réelle de revenus, tandis que d’autres offrent des prestations forfaitaires, c’est-à-dire sans prise en compte d’une perte éventuelle de revenus.

Malgré les nombreux contrats d’assurances disponibles sur le marché, il peut arriver que les emprunteurs aient des difficultés à s’assurer. Depuis 2007, des dispositifs légaux ont été mis en place et ont donnés naissance à la convention AERAS (Assurer et Emprunter avec un Risque Aggravé de Santé):

Cette convention a pour objet de proposer un grand nombre de solutions pour élargir l’accès à l’assurance et à l’emprunt des personnes ayant ou ayant eu un problème grave de santé. Signée par les pouvoirs publics, les fédérations professionnelles de la banque, de l’assurance et de la mutualité et les associations de malades et de consommateurs, elle est en vigueur depuis le 6 janvier 2007.

La convention AERAS concerne les prêts professionnels, les prêts immobiliers et les crédits à la consommation dédiés.

Si vous souhaitez obtenir plus d’informations sur les dispositions actuelles, n’hésitez pas à consulter le site : www.aeras-infos.fr/

Enfin, vous avez aussi, depuis le 1er juin 2022, la loi LEMOINE est entrée est vigueur. Elle donne accès :

– Au droit de résiliation infra-annuelle de votre contrat d’assurance : Possibilité pour toutes les personnes qui ont contracté un prêt immobilier, de résilier à tout moment leur assurance emprunteur.

– Le Devoir d’information : Le coût de l’assurance sur 8 ans, en complément du coût de la durée totale du prêt, doit figurer sur les documents précontractuels.

– Le droit à l’oubli : La durée du droit à l’oubli passe de 10 ans à 5 ans (à compter de la fin du protocole thérapeutique) pour les pathologies cancéreuses et l’hépatite C.

– La suppression du questionnaire médical dans certains cas : pour les prêts immobiliers (dont l’encours s’entend par assuré après application de la quotité sur la totalité des contrats de crédits immobiliers souscrits) : Suppression du questionnaire médical à l’adhésion pour lesquels l’encours par assuré est inférieur ou égal à 200 000 € après application de la quotité et dont le terme intervient avant le 60ème anniversaire de l’emprunteur

Pour toute info, vous pouvez nous contacter ou retrouver les informations légales sur : https://www.economie.gouv.fr/particuliers/immobilier-assurance-emprunteur/